Už od začiatku je potrebné vedieť aké sú náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti v Španielsku. Rovnako tak je dôležité poznať aj náklady spojené s vlastníctvom takýchto nehnuteľností v Španielsku.
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku si vždy uschovajte digitálne a papierové kópie všetkých faktúr týkajúcich sa vášho nákupu. Rovnako to platí aj pri prácach na pozemku, ako náhle ho vlastníte, uchovajte si kópie všetkých licencií a faktúr. Môžete to potom využiť pri kompenzácii týchto nákladov oproti kapitálovým ziskom v čase predaja, čo vám potom umožní znížiť si španielsku daň z kapitálového zisku z predaja nehnuteľnosti.
Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku existuje množstvo nákladov a daní nad rámec ceny nehnuteľnosti, ktoré budete musieť zaplatiť. V závislosti na tom, či si kupujete novú nehnuteľnosť od developera alebo kupujete nehnuteľnosť od súkromnej osoby, budete musieť zaplatiť DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) a kolkové poplatky (v Španielsku označované ako AJD), alebo daň z prevodu. Jednotlivé prípady sú popísané nižšie spolu s ďalšími nákladmi a poplatkami, ktoré sú spoločné pre obidva prípady.
Novostavby od developera (alebo banky)
DPH a kolkové poplatky (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)
Tieto dane sa uplatňujú na nehnuteľnosť predávanú prvýkrát (nikdy predtým obývanú), alebo komerčné nehnuteľnosti a pozemky. Jedná sa o vnútroštátnu daň, takže DPH je rovnaká všade tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (s výnimkou Kanárskych ostrovov, ktoré majú svoju vlastnú verziu DPH).
V súčasnej dobe je DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) 10% z kúpnej ceny pri rezidenčných nehnuteľnostiach (dom, apartmán, atď) a 21% u komerčných nehnuteľností a pozemkov.
DPH u novo postavených domov vzrástla zo 4% na 10% od 01.01.2012 .
Kolková daň (známy ako AJD) je 1% z kúpnej ceny, ale môže byť v niektorých oblastiach aj vyššia, takže je potrebné si skontrolovať najnovšie sadzby. DPH a kolkové poplatky sú hradené kupujúcim a v prípadne, že sa vyberá záloha pred dokončením predaja, bude tento vklad (depozit) podliehať DPH v okamihu úhrady tejto zálohy. Pri tomto scenári sa neplatí daň z prevodu.
Predaj od súkromnej osoby
Daň z prevodu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Táto daň sa platí v prípade, že nehnuteľnosť sa považuje za sekundárnu (to jest nejedná sa o novopostavenú a prvýkrát obývanú nehnuteľnosť) a je hradená zo strany kupujúceho. Ak je vyplatená nejaká záloha/depozit pred dokončením predaja, nie je predmetom dane z prevodu (ITP). Avšak musí byť zaplatená v plnej výške pri dokončení. V tomto prípade sa už DPH a kolkové poplatky neplatia, pretože sú už zahrnuté v tejto dani.
Sadzba dane z prevodu je postúpená do autonómnych oblastí, ktoré môžu uplatňovať všeobecnú sadzbu, alebo ich vlastnú.
Všeobecné (národné) pravidlo dane z prevodu (ITP) je 7%, ale mnoho z autonómnych oblastí uplatňujú vyššiu miestnu sadzbu. Sadzba bude závisieť na autonómnej oblasti, kde si nehnuteľnosť zakúpite.
Daň z príjmov pri nákupe od nerezidentov
Ak predávajúci nie je španielsky občan, musí kupujúci zadržať 3% z kúpnej ceny a uhradiť ich daňovému orgánu (vyhláška 211). Ak to nebude dodržané, bude táto nehnuteľnosť zadržaná daňovým orgánom ako majetok zaisťujúci daň z výnosu finančného majetku, za ktorú zodpovedá predávajúci. Tento stav je veľmi nepravdepodobný pri nákupe od developera.
