Máme tu začiatok nového roka a veľa z vás už teraz uvažuje o kúpe svojej vysnívanej nehnuteľnosti v Španielsku v tomto roku. Zároveň si kladiete otázky, či aj španielsky realitný trh čaká tvrdý pád a ceny pôjdu rapídne dolu. Zopakuje sa rok 2007/2008, alebo je španielsky trh natoľko silný, že ustojí túto súčasnú krízu?
Minulý rok nás všetkých zasiahla hlavne vojna na Ukrajine a jej vplyv pocítime aj v roku 2023. Inflácia, ktorá je s ňou spojená pretrvá ešte nejaký čas. Na tom sa zhodnú všetci.
Dôsledok toho už možno vidieť aj na financovaní nákupu nehnuteľností pomocou hypoték. Banky v celej EÚ zvyšujú úrokové sadzby a sprísňujú podmienky poskytovania hypotekárneho financovania. Čo bude mať vplyv na znížení počtu transakcii spojených s nákupom nehnuteľností. Na druhej strane, tieto úrokové sadzby stále nie sú nejako vysoké, v porovnaní s infláciou.
Posledné roky boli v Španielsku veľmi aktívni aj domáci kupujúci, ktorí kupovali hlavne nehnuteľnosti pri mori. Vzhľadom na zmeny v hypotekárnom financovaní sa tento trend v roku 2023 o niečo zmierni.
V roku 2023 budú mať veľkú výhodu hlavne kupujúci zo zahraničia, ktorí nepotrebujú financovať nákup svojej nehnuteľnosti v Španielsku pomocou hypotéky.
Aké sú teda prognózy expertov na realitný trh v Španielsku pre rok 2023?
V súčasnej dobe čelíme rôznym negatívnym faktorom, ktoré ovplyvňujú aj realitný trh v celej Európe.
Na čom sa experti zhodli, je že tento vplyv nebude v každej krajine rovnaký.
Väčšina expertov sa zhoduje, že Španielsko nezasiahne táto kríza kriticky ako iné európske štáty.
Najväčšie riziká, ktoré v súčasnosti vidíme:
- Centrálne banky vo svete agresívne zvyšujú krátkodobé úrokové sadzby: Fed, ECB,…
- Dlhodobé úrokové sadzby prudko rastú.
- Inflácia prudko stúpa všade vo svete a centrálne banky ju prispôsobujú.
- Čínska ekonomika je závislá od riadenia Covidu, jej realitného sektora a spomaľujúceho sa hospodárstva.
- Spotrebiteľov na celom svete tlačia vysoké čísla inflácie.
Na druhej strane, pozitíva pre realitný trh v Španielsku:
- Španielsko sa tak zaradilo medzi krajiny s najvyšším rastom v Európe.
- Ceny nehnuteľností v Španielsku nie sú v porovnaní s medzinárodnými realitnými trhmi príliš drahé a zostávajú veľmi konkurencieschopné.
- Sadzby hypoték sú oveľa nižšie ako súčasná miera inflácie.
- Novostavieb je na trhu málo a predávajú sa rýchlo.
- Developerské projekty sa predávajú väčšinou ešte pred ich výstavbou, alebo na jej začiatku.
- Napríklad na Costa del Sol je stále obrovský počet záujemcov o kúpu, ale nehnuteľností na predaj je čoraz menej.
- Nehnuteľnosti by mohli byť pre investorov dobrým zabezpečením proti inflácii.
- Španielsko má v tomto prostredí vysokých cien energií dlhodobé konkurenčné zabezpečenie.
Rok 2022 bol veľmi silným rokom a na väčšine územia Španielska rástli ceny nehnuteľností tempom, aké nebolo zaznamenané od obdobia pred boomom na trhu s nehnuteľnosťami v roku 2007.
Experti predpovedajú, že rok 2023 už neprinesie takéto zvyšovanie cien nehnuteľností a trh sa skôr ustáli.
Podľa Atlas Real Estate Analytics bolo v treťom a štvrtom štvrťroku 2022 podpísaných približne 168 000 kúpnych zmlúv a 166 000 predajných zmlúv, pričom celkový ročný počet transakcií s nehnuteľnosťami dosiahol 665 754, čo je o 2 % viac ako 650 913 v roku 2021.
V roku 2023 sa však očakáva, že silný rast trhu začne slabnúť a počet predajov klesne na 563 450, čo je v budúcnosti mierne nad úrovňou troch rokov bezprostredne pred pandémiou. V tomto zmysle by mal rok 2023 z hľadiska nákupov a predajov nehnuteľností priniesť normalizáciu trhu, ktorý sa po niekoľkých rokoch extrémov vráti do svojej formy. Poklesy cien a predajov by však nemali byť také výrazné ako vo zvyšku Európy.
Podľa najnovších údajov sa ceny nehnuteľností v tomto roku zvýšili o 8 %, hoci v niektorých častiach Španielska bol nárast oveľa vyšší. Napríklad na pobreží Costa del Sol vzrástli za rok do 3. štvrťroka v priemere o 11 %, pričom ceny pri opätovnom predaji zaznamenali v priemere nárast o 13,5 %.
V niektorých oblastiach Španielska by mali ceny nehnuteľností v roku 2023 aj klesnúť.
Portál Pisos.com predpovedá, že ceny budú v niektorých oblastiach nižšie o 1 až 3 %, aj keď s výhradou, že na najrušnejších trhoch v Španielsku zaznamenajú len zanedbateľné zmeny.
ING predpovedá v roku 2023 nárast o 1 % a spoločnosť BBVA Research očakáva pokles predaja a nárast cien približne o 2 %.
Ratingová spoločnosť Fitch predpokladá ďalší rast španielskych nehnuteľností v roku 2023 v rozmedzí 2 až 4 %. V roku 2023 vidí nárast cien len pre Španielsko a Taliansko.
Prečo sú dlhodobé vyhliadky realitného trhu v Španielsku dobré?
Španielsko má oproti iným krajinám EÚ mnoho konkurenčných výhod, tu je niekoľko z nich:
- MMF v novembrovej správe zverejnil, že hospodársky rast Španielska by mal v roku 2022 dosiahnuť 4,6 % a v roku 2023 1,2 %. Španielsko sa tak zaradilo medzi krajiny s najvyšším rastom v Európe.
- Vzhľadom na energetickú krízu v Európe je Španielsko jednou z európskych krajín s najlacnejšími verejnými službami v Európe (až o 75%), a predpokladá sa, že to tak zostane aj v budúcnosti, takže španielska ekonomika by mala zostať silnejšia v porovnaní s inými európskymi krajinami. To poskytne silnú podporu trhu s nehnuteľnosťami. V budúcnosti by sme dokonca mohli byť svedkami presunu niektorých spoločností smerom do Španielska.
- Španielsko je vedúcou krajinou, pokiaľ ide o energiu z obnoviteľných zdrojov: Španielsko má už 50 % energie z obnoviteľných zdrojov a do roku 2050 chce dosiahnuť 100 %.
- Kvalifikovaná pracovná sila za nízke náklady.
- Španielske veľkomestá sú z hľadiska kvality života a životných nákladov veľmi dobre porovnateľné s európskymi veľkomestami.
- Španielsko ponúka viac priestoru za menej peňazí, a tak je pre cudzincov jednoduché zlepšiť si bývanie z miesta, kde sa nachádzajú teraz.
- Ceny španielskych nehnuteľností zostávajú veľmi konkurencieschopné oproti iným medzinárodným trhom.
- Sadzby hypoték v Španielsku zostávajú lacné, ak ich porovnáte s infláciou, hypotéky sú oveľa nižšie, a to znamená, že je naďalej zaujímavé vziať si hypotéku na zabezpečenie tohto inflačného rizika.
- Cudzinci sú v 90 % prípadov kupujúcimi v hotovosti, a aj keď požiadajú o hypotéku, väčšinou ide o malú časť hodnoty nehnuteľnosti, takže zvýšenie sadzieb bude mať na cudzincov menší vplyv.
- Aktivita cudzincov sa vrátila na rovnakú úroveň, aká bola v období “pred Kovidom”.
- Na trhu s prenájmom nie je k dispozícii dostatok nehnuteľností, pretože Španielsko je “vlastnícka” krajina, kde viac ako 75 % Španielov vlastní svoj domov.
- Väčšina nehnuteľností v Španielsku je stará a niektoré potrebujú rekonštrukčné práce, čo znamená oneskorenie, kým sa tieto nehnuteľnosti vrátia na trh.
- Ponuka novostavieb nie je nadmerná: naopak, zostáva pod kontrolou – ponuka je stále menšia ako dopyt.
- Medzi najsilnejšie realitné trhy v Španielsku sa stále pokladajú trhy v Madride, Barcelone a na Costa del Sol.
- Ceny nehnuteľností v Španielsku nie sú príliš drahé, stále sú o 34% nižšie ako v roku 2007, keď dosiahli svoj vrchol, uvádza jeden z najväčších španielskych vyhľadávačov nehnuteľností Fotocasa.
- Nákup nehnuteľností na prenájom v Španielsku poskytuje investorom pekný výnos a omnoho viac.
Na záver možno povedať, že rok 2023 nebude rokom rapídneho prepadu cien, skôr stability trhu a hlavne pre cudzincov bude optimistickí: príležitosti budú (aj keď ich bude menej) a trh bude menej napätý.
Trh s nehnuteľnosťami v Španielsku bude na jednej strane trpieť menším dopytom zo strany Španielov a cudzincov v dôsledku spomalenia hospodárskej aktivity v Európe. Ale na druhej strane, ak porovnáme španielsky trh s nehnuteľnosťami s medzinárodnými trhmi a ak k tomu pripočítame krátkodobé a dlhodobé výhody Španielska, španielsky trh s nehnuteľnosťami zostane v roku 2023 silnejší ako európsky priemer.
Aj Vám pomôžeme splniť si svoj sen o bývaní pri mori v Španielsku – v každom kroku sme pri Vás.
Poslat správu. | Požiadať o nehnuteľnosti na mieru. | Zobraziť nehnuteľnosti vo výstavbe – “z druhej ruky”.
