Ako BEZPEČNE a výhodne kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku v rámci developerského projektu ešte pred alebo počas výstavby
Možnosť veľmi výhodne kúpiť úplne novú nehnuteľnosť pri mori v Španielsku je znovu späť. Developeri chcú predať svoje nehnuteľnosti skôr než sú postavené a kupujúci chcú rovnako kúpiť nehnuteľnosť čo najvýhodnejšie, za čo najnižšiu cenu, aj pred začatím výstavby. Takže, tu sú niektoré odporúčania, ktoré by ste mali vziať do úvahy pri BEZPEČNEJ kúpe nehnuteľnosti pred výstavbou, alebo vo výstavbe v Španielsku.
Španielske zákony sú v tomto smere postavené na ochranu kupujúcich, ktorí sa rozhodli nadobudnúť nehnuteľnosť v Španielsku ešte pred začatím výstavby, alebo počas nej.
Developer musí mať zriadenú bankovú záruku na všetky platby uskutočnené kupujúcim pre vybranú nehnuteľnosť. V podstate, bankové záruky v plnej výške chránia kupujúcich v prípade, že stavba nebude dokončená a ich platby budú v plnej výške refundované. Tieto nariadenia boli aktualizované v januári 2016 a vláda sa rozhodla uplatniť existujúce právne predpisy s niektorými zmenami.
Prejdeme si s vami tieto nariadenia a zároveň vám poskytneme aj nejaké odborné tipy, takže si môžete byť istí, že vaša kúpa nehnuteľnosti v rámci developerského projektu, ktorá je ešte pred výstavbou, alebo vo výstavbe v Španielsku pôjde hladko, bez stresu a že ste chránení, ak výstavba nebude dokončená, tak ako je naplánovaná.
Ako by to malo fungovať
V snahe poskytnúť dodatočnú ochranu pre kupujúcich boli zavedené nové predpisy, ktorými sa mení zákon v súvislosti s bankovými zárukami: Zákon 20/2015 (zo 14. júla 2015) nahrádza zákon 57/1968 a uvádza, že od 1. januára 2016 môžu byť bankové záruky poskytované len pre platby potom, čo developer preukáže, že získal všetky potrebné oprávnenia k výstavbe. To znamená, že kupujúci má teraz zabezpečenú osobitnú ochranu a môže si byť istý, že všetky nevyhnutné oprávnenia k výstavbe boli získané a jeho akékoľvek finančné investície sú chránené. Samozrejme, to znamená, že akákoľvek suma, ktorú kupujúci zaplatí developerovi ešte pred vydaním stavebného povolenia nebude zaručená. Okrem toho tieto nové nariadenia hovoria aj o tom, že takáto banková záruka vyprší dva roky po prípadnom porušení zmluvy kupujúcim, ktorý nesplní platobné podmienky voči developerovi v tejto lehote.
Rezervácie a splátky kúpnej ceny
Akonáhle nájdete svoju perfektnú nehnuteľnosť a ste si istí, že chcete pokračovať v jej kúpe, musíte zaplatiť developerovi rezervačný poplatok za túto nehnuteľnosť, kým nie je podpísaná riadna Kúpna zmluva. Po zaplatení tohto poplatku bude daná nehnuteľnosť stiahnutá z trhu.
Tento rezervačný poplatok sa pohybuje v rozpätí od 3.000 EUR do 6.000 EUR za vybranú nehnuteľnosť, ktorú si chcete rezervovať pred podpísaním riadnej Kúpnej zmluvy, ale môže sa pohybovať aj od 50.000 EUR do 100.000 EUR, v prípade, ak ide o kúpu vily. Tento rezervačný poplatok je zvyčajne nevratný, to znamená, že ak sa rozhodnete po zaplatení tohto poplatku nepokračovať v kúpe tejto rezervovanej nehnuteľnosti, o tento poplatok prídete.
Riadna Kúpna zmluva je zvyčajne podpisovaná do 14 dní od zaplatenia rezervačného poplatku. Pri jej podpise vyžaduje developer zvyčajne uhradiť prvú splátku kúpnej ceny, ktorá je vo výške od 10% do 30% v závislosti na stanovených platobných podmienkach developerom. Pre vašu ochranu musia byť zo zákona všetky splátky kúpnej ceny vyplatené developerovi podľa stanovených platobných podmienok a musia byť developerom zaručené buď prostredníctvom bankovej záruky, alebo poistnou zmluvou. Developer je povinný vám zdokladovať existenciu takejto bankovej záruky, alebo vám poskytnúť číslo poistnej zmluvy, ktoré by malo byť uvedené aj vo vašej riadnej Kúpnej zmluve.
Riadna Kúpna zmluva
Riadna Kúpna zmluva je zmluva medzi vami ako kupujúcim a developerom ako predávajúcim.
Váš právnik musí skontrolovať, či táto riadna Kúpna zmluva je v súlade so zákonmi a obsahuje všetky potrebné náležitosti vrátane:
- údajov o bankovej záruke alebo poistnej zmluve.
- bankových koordinátov k účtu developera, na ktorý majú byť poukazované platby od kupujúceho podľa stanovených platobných podmienok.
- potvrdenia, že developer má vydané stavebné povolenie.
- podrobných informácií o projekte a nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli kúpiť.
- špecifikácie budovy, ako aj materiálov, atď.
- presného a jasného popisu nehnuteľnosti, ako aj developmentu vrátane spoločných priestorov a vybavenia spolu s propagačným materiálom developera.
- uvedenia ceny nehnuteľnosti a čo je v nej zahrnuté (garáž, skladová miestnosť, atď.).
- uvedenia daní, ktoré má kupujúci povinnosť zaplatiť.
- stanovených platobných podmienok developera s určením termínu pre jednotlivé splátky kúpnej ceny.
- uvedenia termínu ukončenia výstavby.
- sankčnej doložky pre developera, ak sa mu nepodarí dokončiť projekt včas a pre kupujúceho, ak nebude plniť dohodnuté platobné podmienky vrátane ich termínov.
Niektoré odborné rady spojené s kúpou nehnuteľnosti pred alebo počas výstavby v Španielsku
A konečne, tu je niekoľko tipov na základe dlhoročných skúseností v realitnej oblasti v Španielsku:
- Ak si chcete byť istí, určite sa poraďte v každom kroku so svojim španielskym právnikom zameraným na nehnuteľnosti, skôr ako zaplatíte akúkoľvek sumu predávajúcemu.
- V niektorých Kúpnych zmluvách je klauzula o tom, že daný developerský projekt je financovaný bankou alebo treťou stranou a celý projekt je predmetom ručenia oproti získaniu finančných prostriedkov od financujúcej strany určených na výstavbu tohto projektu. Vzhľadom na to, že developerom je v tomto čase stále vlastníkom danej nehnuteľnosti, projektu, má na to právo. Preto je potrebné pred prevzatím nehnuteľnosti po dokončení jej výstavby skontrolovať aj zrušenie záložného práva pre vašu nadobúdanú nehnuteľnosť.
- Ďalšou spoločnou klauzulou v zmluve je možnosť predĺženia termínu dokončenia výstavby na stanovenú dobu – zvyčajne tri až šesť mesiacov – čo poskytuje developerovi väčšiu flexibilitu a rezervu, ak by sa výstavba zdržala. Pokúste sa vyjednať čo najkratšiu dobu časovej rezervy developera.
- Dohodnite sa so svojim právnikom na preverení textu znenia poistnej zmluvy alebo bankovej garancie od developera ešte pred podpísaním Kúpnej zmluvy.
- Uistite sa, že všetky práce boli úplne dokončené a stavba skolaudovaná pred zaplatením poslednej splátky kúpnej ceny, pretože po zaplatení celej kúpnej ceny sa budete ťažšie domáhať rýchlej nápravy. Aj v tomto bode vám veľmi pomôže váš španielsky právnik.
- A nakoniec, nikdy neplaťte ničdeveloperovi bez dohody s vašim právnikom.
Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti ešte pred výstavbou, vo výstavbe, alebo už existujúcej nehnuteľnosti, neváhajte sa na nás obrátiť, pomôžeme vám s výberom tej pravej nehnuteľnosti pre vás, poradíme a odpovieme na vaše otázky a budeme vám nápomocní počas celého procesu nadobudnutia nehnuteľnosti, aby celá kúpa prebehla bezpečne a bez stresu.
